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Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Jaén

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Jueves, 28 Febrero 2019 10:29

El nuevo decreto del alquiler del Gobierno abre la puerta a que las comunidades limiten los precios

El nuevo decreto sobre alquileres que el Gobierno negocia con Podemos y otros grupos parlamentarios precisa el mecanismo para elaborar una estadística oficial de precios y abre la puerta a que las comunidades autónomas puedan acabar usándolo para limitar las subidas de las rentas o al menos desincentivarlas. Actualmente no existen estadísticas oficiales sobre precios de los alquileres que se firman. En un borrador que circula entre los negociadores, al que ha tenido acceso EL PAÍS, se detalla que el nuevo sistema de índices de referencia deberá elaborarse por parte de la Administración central "en el plazo de ocho meses" y que detallará anualmente los datos de rentas medias incluso por barrios y secciones censales. Sobre esa base, señala el texto que se negocia, las comunidades podrán elaborar índices propios, "a los efectos de diseñar sus propias políticas y programas públicos de vivienda".

En otras palabras, serían las comunidades, que tienen transferida la competencia en vivienda, las que tendrían la última palabra para legislar alguna fórmula que acote los precios o desincentive las subidas. En ese sentido se pronunció la semana pasada el secretario de Estado de Fomento, Pedro Saura, durante un desayuno informativo.

Pese a que Podemos había exigido sistemas para limitar los precios, fuentes de la formación se muestran poco conformes: señalan que para que las comunidades puedan efectivamente limitar las rentas, previamente sería necesario cambiar también el artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece que las rentas se pactan libremente entre ambas partes. Podemos puso sobre la mesa esa modificación, que el Gobierno rechaza porque hay dudas jurídicas sobre el hecho de hacerlo por decreto. Aun así, pese a que la formación morada considera que el decreto es insuficiente para limitar precios, parece dispuesto a apoyarlo por el resto de mejoras que recoge.

Los grupos negocian para intentar llevar el decreto al Consejo de Ministros este viernes, aunque si no lo logran podría ir otra semana. De momento las sensaciones que se trasladan son positivas y tanto el Gobierno como Podemos y otros grupos parecen dispuestos a pactar para evitar llegar a las elecciones sin haber modificado la legislación del PP. Aun así, Podemos evita decir claramente que votaría a favor y recuerda que todavía están negociando.

Una fórmula ambigua para los precios

La fórmula para influir en los precios es más vaga que la que se contemplaba en el acuerdo presupuestario entre Podemos y el Gobierno, donde se hablaba claramente de que "el objetivo" de los índices de precios era que los Ayuntamientos y las comunidades pudieran usarlos para "limitar las subidas abusivas del precio del alquiler". Pero esa ambigüedad es precisamente la que puede permitir que resulte aceptable para ambas partes, aunque el partido morado insiste en que no acepta la fórmula del Gobierno porque para introducir límites de precios harían falta otras modificaciones legales que no se incorporan. En el decreto que Fomento elaboró el pasado diciembre, y que el Congreso tumbó un mes después, no se hacía ninguna referencia ni siquiera al índice de alquileres y ese fue el motivo principal por el que Podemos se opuso a validarlo.

A su vez, la determinación de dar la última palabra a las comunidades autónomas (una fórmula no inédita en Fomento, que hizo lo mismo con las licencias VTC) puede contribuir al voto favorable de los nacionalistas. Como las Cortes se disolverán el próximo martes por el adelanto electoral, es la Diputación Permanente la que debe validar el proyecto en el plazo de un mes desde su entrada en vigor. Ese órgano lo componen 64 diputados, 33 de los cuales pertenecen a PSOE, Podemos, PNV, ERC, PDeCAT, Compromís y Bildu. El Gobierno necesitaría el apoyo de todos los nacionalistas, sin que más de uno de ellos se abstenga, para sacar adelante el decreto.

Estas son las principales novedades que recogería la nueva norma:

Índice de precios

La ambigüedad con que se describe para qué se usará el índice desaparece por completo desde el punto de vista de la recogida de datos estadísticos. El borrador establece con mucha precisión cómo se hará el depósito de la fianza. Este seguirá siendo una facultad de las comunidades, pero las que lo establezcan como obligatorio (actualmente todas salvo Asturias y Navarra) deberán registrar la dirección del piso arrendado, su año de construcción, si está reformado, su superficie, referencia catastral y calificación energética. También cuál es el importe de la fianza, si se han pactado garantías adicionales (un depósito), quién paga los suministros básicos de la vivienda y si está amueblada.

Duración y prórrogas

Cómo ya hacía el decreto de diciembre, este también establece que el plazo mínimo de alquiler sea de cinco años, frente a los tres actuales, y que se amplíe a siete si el arrendador es una persona jurídica (es decir, una empresa). Y, de igual manera, la prórroga que sigue a ese periodo mínimo se amplía a tres años. Pero el nuevo texto recoge una novedad importante en la manera en que esa prórroga se activa: ya no basta con avisar con un mes de antelación para resolver el contrato, el arrendador debe comunicárselo al inquilino al menos cuatro meses antes de la extinción. Si es el inquilino el que quiere irse, debe avisar dos meses antes.

Las subidas dentro del contrato, acotadas por el IPC

Este punto fue otro de los que más descontento provocaron en Podemos en el anterior decreto. Como pedía la formación morada, y se recogía en el acuerdo presupuestario que firmaron Pedro Sánchez y Pablo Iglesias en octubre, en los cinco primeros años de contrato (siete si el arrendador es una compañía) la renta anual no podrá actualizarse más de lo que suba el IPC. Este es otro logro de Podemos que acerca el acuerdo.

Nuevas protecciones para el inquilino

El nuevo decreto borraría de la Ley de Arrendamientos Urbanos las especificidades que recoge respecto a contratos que no estén registrados públicamente. Iguala así la protección y garantías de estos a los que sí lo están. Además, establece que el contrato no puede resolverse anticipadamente por necesidad del arrendador (en casos de que lo necesite para vivienda habitual suya, de sus hijos o cónyuge si cambian las circunstancias familiares) salvo que esa necesidad se especifique en el contrato desde el principio. Y también garantiza que, independientemente de lo que pactan las partes, si el titular del contrato muere el arrendamiento se subrogue en el resto de inquilinos de la vivienda cuando se trate de hogares en situación de vulnerabilidad, personas con discapacidad, menores de edad o mayores de 65 años. 

Gastos de inmobiliaria

Como ya hacía el decreto de diciembre, se intenta rebajar el coste que supone para el inquilino la firma del contrato. De nuevo se limita el importe del aval que el arrendador puede exigir como garantía adicional de la fianza a dos mensualidades. Pero en el pago de los gastos de inmobiliaria (habitualmente un mes más) deja claro que siempre que el piso pertenezca a una persona jurídica, será esta la que lo pague. Se elimina así la excepción, recogida en la norma que no prosperó, de que lo pague el inquilino si es este quien ha contratado los servicios de la inmobiliaria. Para Podemos, esa excepción abría la puerta a que las empresas de gestión de alquileres obligaran a los arrendatarios a asumir como propia la iniciativa de firmar el contrato a través de una inmobiliaria.

Desahucios

El borrador del decreto no solo modificaría la Ley de Arrendamientos Urbanos. Como el anterior, cambia otras normas que también inciden sobre los alquileres. Una de ellas es la Ley de Enjuiciamiento Civil, que determina el procedimiento a seguir en caso de desahucio. Sobre esto figuran tres novedades. La primera es que el juez deba comunicar a los servicios sociales de oficio cualquier procedimiento de desahucio. Esta era otra exigencia de Podemos a la que el decreto de diciembre no obligaba en todos los casos. La segunda es que, si los servicios sociales determinan que el inquilino está en situación de vulnerabilidad social, el lanzamiento se suspenda tres meses (en lugar de dos) para buscar una solución cuando el propietario del inmueble sea una compañía. La tercera es que obliga a los juzgados a fijar con mayor precisión, detallando día y hora, cuándo se va a proceder a un desahucio.

Incentivo a la bajada de precios

El texto que pretende aprobar el Gobierno también detalla con precisión una medida que podría ayudar a contener los precios por la vía del incentivo fiscal. A los cambios de la Ley Reformadora de las Haciendas Locales que ya preveía el anterior decreto, añade un nuevo supuesto. Los Ayuntamientos, tomando como referencia el índice oficial de precios, podrían así rebajar el IBI hasta en un 80% a los pisos que se alquilen por debajo de la renta media de la zona en que se ubican.

 

Fuente: https://elpais.com/economia/2019/02/26/actualidad/1551217017_927447.html?fbclid=IwAR3EdYVy5JclAWQsu9RtPvbPPjhzAV5W-hFyCogdFGXnqmFJs0q4wZAb5Ac

 

 

 

 

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