Para poder ofrecerte el mejor servicio y mejorar tu experiencia utilizamos cookies propias, de sesión, técnicas y de terceros. Para obtener más información sobre el uso que hacemos de las cookies puedes consultar nuestra Política de Cookies. Si continuas navegando consideramos que aceptas su uso.

Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Jaén

[ Inscrito en el Registro de Colegios Profesionales de Andalucía ]

  

  

Viernes, 29 Marzo 2019 09:31

En las herencias es muy frecuente que haya problemas a la hora de vender una vivienda que ha sido heredada por varias personas. Por distintas circunstancias, es muy probable que algún heredero se plantee vender la vivienda, pero que otro se niegue a hacerlo. Sin embargo, en principio no se puede vender la vivienda porque lo acuerde la mayoría.

 Cuando se realiza la partición de la herencia, los herederos pueden estar de acuerdo con la adjudicación de un inmueble a todos por partes iguales (si así les corresponde) o que uno de ellos se quede con el inmueble y abone en dinero la parte que correspondería a los demás.

Pero si finalmente se ha adjudicado el inmueble por partes, se produce una situación de proindiviso o copropiedad en la que cada uno será propietario de una parte de la vivienda.

Existe la posibilidad de que si un heredero no quiere seguir siendo copropietario, venda su parte a otro comprador. No obstante, es más complejo vender en buenas condiciones una parte de una vivienda que la totalidad de la misma. Si uno de los copropietarios no quiere vender la vivienda y decide quedarse con ella, debe pagar su parte a los demás y esto se conocería como una extinción del condominio.

Pero si finalmente no se alcanza este acuerdo y algunos de los herederos no quiere vender el inmueble y otros sí, hay otra opción: La partición judicial de la herencia y la subasta pública. Cualquiera de las partes puede acudir a los tribunales para solicitar una acción de división. Es decir, se realizará un juicio que terminará con una resolución judicial que decretará la venta del inmueble en una subasta pública y el reparto del precio entre las personas interesadas.

Esta es una vía a la que se puede recurrir, aunque se considera que llegar a un acuerdo es la mejor solución porque, de vender la vivienda por subasta, se conseguiría un precio inferior al del mercado y se dañarían los intereses de los herederos. No olvidemos los gastos judiciales. Algunos expertos insisten en que es más recomendable vender la vivienda a precio de mercado y que la transacción no perjudique los recursos económicos de los beneficiarios.

 

Fuente: https://www.inmonews.es/cuando-no-hay-acuerdo-entre-los-herederos-para-vender-vivienda/?fbclid=IwAR01OguwzH0E76mVIOl2pqcg_BpLomL8THWE9zaJsU3-t4kDvQYDErh0xzY

 

 

Viernes, 29 Marzo 2019 09:30

RESULTADO ELECCIONES CONSEJO GENERAL 8 DE MARZO
El Colegio API de Jaén muestra su agradecimiento a los 30 Colegios API que han dado su apoyo, que han votado a la candidatura encabezada por nuestro Presidente Diego Galiano.
En estas elecciones no votan los colegiados sino exclusivamente los presidentes de los Colegios. Por tanto, el resultado real que se intenta ocultar desde el nuevo Consejo General es una mayoría territorial aplastante de 30 contra 12, es decir el 71% de los Colegios con derecho a voto.
En todo caso nuestra felicitación a la candidatura ganadora. Seguiremos trabajando por la profesión desde nuestro Colegio API de Jaén.

 

 

Viernes, 29 Marzo 2019 09:29

Adquirir una vivienda es una decisión muy importante y una vez que se ha dado el paso, puede ocurrir que, con el tiempo, nuestras circunstancias y las necesidades del hogar cambien. Algunas personas necesitan vender su vivienda y comprar a una nueva, pero todavía no han terminado de pagar la hipoteca.

Para estos casos, existe una solución, la hipoteca puente.

 

¿Qué es una hipoteca puente?

Una hipoteca puente es un tipo de préstamo hipotecario del que disponen los bancos que consiste en unir los dos préstamos (el antiguo y el nuevo) hasta que el cliente logre vender su anterior vivienda en un plazo de entre dos y cinco años.

De esta forma, la nueva hipoteca que se contrata cubrirá el coste de la vivienda que se va a comprar más la cuantía pendiente de devolución del préstamo de la vivienda actual, así como los costes de gestión asociados a la operación.

La cuota a la que se hace frente durante los años previos a la venta puede ser de tres tipos:

Cuota con carencia de capital: solo se hace frente al interés del préstamo, por lo que no se amortiza capital pendiente de devolución. Su coste es inferior al de una cuota normal.

Cuota especial reducida: el importe de la cuota será ligeramente inferior al de las cuotas posteriores a la venta de la vivienda original, aunque la mayoría del dinero invertido irá destinado a pagar intereses.

Cuota normal: se amortiza capital e interés a su ritmo normal.

Con independencia del tipo de cuota elegida, una vez vendida la casa antigua, se formaliza una hipoteca convencional para el nuevo inmueble.

La hipoteca puente permite, además, conseguir una financiación de hasta el 100 % del valor de tasación de la nueva vivienda, así como cubrir sus gastos, mientras no se sobrepase el 80 % del valor total de tasación de las dos viviendas.

El periodo de amortización puede llegar a ser de hasta 40 años y las entidades bancarias no suelen cobrar una comisión por amortización parcial tras la venta de la primera vivienda.

 

Ventajas e inconvenientes de las hipotecas puente.

La principal ventaja de este tipo de hipotecas es que permite realizar las transacciones de compraventa con cierta flexibilidad. No obstante, existe una limitación de plazo para vender la antigua vivienda y las exigencias de los bancos para concederla son más elevadas que las que corresponden a una hipoteca normal. El perfil del cliente que puede acceder a ellas es aquel cliente solvente, con ingresos elevados y estables y escasas deudas.

 

Fuente: https://www.inmonews.es/hipotecas-puente-comprar-vivienda-mientras-se-vende-la-anterior/?fbclid=IwAR2K3UULof8AmHddY6BUiJe8XzZRz2rMScNOt-BdgBvL3snt7ppa2kPdoZc

 

 

Viernes, 29 Marzo 2019 09:26

Al mercado de la vivienda le ha costado arrancar el año. La compraventa de casas cayó un 0,2% en enero con respecto al mismo mes de 2018, tras cerrarse 47.645 operaciones, según los datos difundidos hoy miércoles por el Instituto Nacional de Estadística (INE).En aquel enero del pasado año los registros fueron bien distintos, ya que el alza anual en la venta de casas fue del 24,3%.

 

Ahora, se pone fin a nueve meses de subidas anuales consecutivas, aunque en cifras absolutas esas 47.645 casas suponen la segunda cifra más alta desde mayo de 2008 (tras enero de 2018, con 47.735 unidades). Además, en términos mensuales (enero de 2019 sobre diciembre de 2018), la compraventa de viviendas se disparó un 40,8%, registrando su segundo mayor repunte en este mes desde 2015.

La caída anual del mes de enero llega tras la subida de las ventas del 10,1% en 2018, que marcó su cifra más alta en una década. Ese alza se debió a las compraventas de las viviendas de segunda mano, que aumentaron un 9,9%, la mayor desde 2007. Pero enero también rompió esa tendencia. Las operaciones sobre viviendas usadas bajaron un 2,6%, hasta 38.386 transacciones. En cambio, las casas a estrenar, que apenas representan el 19,4% del mercado porque se sigue haciendo poca obra nueva, aumentó un 11,2% interanual, hasta 9.259 operaciones. También se dio la vuelta el mercado en cuanto a la compra de casas libres y protegidas, ya que las primeras (que son el 90% de las transmitidas) disminuyeron un 0,9%, mientras que el de protegidas subió un 6,4%

Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, explica que "los datos indican un estancamiento puntual del mercado, pero para hablar de cambio de tendencia todavía deberíamos esperar a que se consolide". Además, cree que las compraventas de enero (que reflejan operaciones cerradas en los dos meses anteriores) puedan estar afectadas por el caos judicial y regulatorio que vivió el mercado hipotecario durante el mes de noviembre de 2018 y que pudo retrasar muchas decisiones de compra.

Enero fue malo para muchas regiones. Once comunidades autónomas registraron caídas en la compraventas de casas, frente a las seis que aumentaron sus registros. Las islas sufrieron las mayores caídas anuales: Canarias, con una bajada del 22,4% y Baleares, con 13,7%. Se unió a esta lista Asturias, donde las operaciones se desplomaron un 18% en un año. Tampoco les fue bien a Andalucía (-1,6%), Madrid (-0,3%), y Murcia (-8%). En cambio, salió airosa Cataluña, con un alza anual del 5,7%; y, sobre todo, Extremadura, donde las compraventas crecieron un 36,9%, el récord del mes. También, Galicia (17,5%) y Aragón (16,9%).

 

Fuente:https://elpais.com/economia/2019/03/14/vivienda/1552553383_461879.html?fbclid=IwAR24qWOfg7842yFzKtW1dzsgo1eEAWyt9HsG0n4Adtu2aRAPCUDG_NA9JBQ

 

 

Viernes, 29 Marzo 2019 09:24

El nuevo decreto no introduce medidas para regular los precios, pero sí novedades para incentivar la oferta y mejorar la protección de los más vulnerables.

El Consejo de Ministros aprobó el pasado viernes el nuevo real decreto ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Esta norma no regula la limitación de las subidas de precios, pero sí vincula las subidas de rentas al IPC durante la duración de los contratos. Tampoco contempla la bonificación del 80% del IBI para el alquiler de vivienda habitual cuya renta fuese inferior a la determinada por el índice de referencia del precio del alquiler de vivienda.

 

Las novedades que recoge el nuevo decreto ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Duración de los contratos.

La prórroga obligatoria se amplía de tres a cinco años si el arrendador es una persona física, y a siete si es jurídica.

La prórroga tácita (aquella que se produce después de la obligatoria), se amplía a tres años. En este caso, el periodo de preaviso por parte del arrendador será de cuatro meses.

 

Sistema de Índice de Precios.

El decreto introduce un sistema estatal de índices de referencia del alquiler de vivienda, cuyo fin es utilizarlo para realizar un seguimiento del mercado.  Las comunidades autónomas podrán definir sus propios índices para la aplicación de sus competencias en políticas de vivienda. Estos índices, además, pueden servir de soporte a medidas de carácter fiscal.

Asimismo, se establece la información mínima que deberá solicitase al depositar una fianza.

 

Medidas fiscales.

El decreto modifica la Ley Reguladora de las Haciendas Locales para permitir a los Ayuntamientos eliminar el IBI en las viviendas públicas, que actualmente pagan por obligación los inquilinos. También podrán bonificar, con hasta el 95%, el IBI de los inmuebles sujetos a alquileres de renta limitada. Pero podrán recargar el precio a la vivienda vacía cuando esta esté definida por normativa sectorial.

Sin embargo, finalmente, el decreto no recoge la posibilidad de que los Ayuntamientos bonifiquen el IBI a los caseros que alquilen por debajo del índice de referencia.

 

Fianzas, avales y gastos inmobiliarios.

El propietario solo podrá exigir al inquilino garantías adicionales equivalentes a 2 meses de renta.  Si el arrendador es una persona jurídica, deberá hacerse cargo de los gastos de la inmobiliaria.

 

Nuevas garantías para el inquilino.

El decreto iguala los contratos registrados y los no registrados ante terceros.

En caso de fallecimiento del titular del contrato, sus familiares podrán seguir ocupando la vivienda durante la duración del contrato en casos de vulnerabilidad social o si forman parte del hogar personas con discapacidad, menores de edad o mayores de 65 años.

La potestad del propietario para recuperar la vivienda antes de que finalice el contrato deberá expresarse en el mismo. No bastará solo con el preaviso de los dos meses.

 

 Desahucios.

Para cambiar el procedimiento de desahucios, se modifican tres artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil. A partir de ahora los juzgados, ante casos de desahucios, deberán solicitar de oficio un informe de vulnerabilidad a los servicios sociales.

Además, se clarifica la obligación de señalar día y hora del desahucio.

 

Pisos turísticos.

El decreto introduce la posibilidad de que una mayoría de tres las tres quintas partes de los propietarios acuerde la limitación de los pisos turísticos e, incluso, hacer que realicen una mayor aportación de los gastos generales. Antes era necesario que el acuerdo fuera por unanimidad.

 

El decreto no tiene carácter retroactivo.

Los contratos formalizados anteriormente a su aprobación mantienen los criterios existentes hasta ahora.

Sin embargo, hay una excepción. En los acuerdos firmados entre el 19 de diciembre y el 23 de enero se aplica lo que contemplaba el decreto derogado, ya que llegó a ser publicado en el BOE y estuvo en vigor durante casi un mes. Muchas de las medidas coinciden con este nuevo decreto.

 

Fuente: https://www.inmonews.es/el-gobierno-propone-nuevo-decreto-del-alquiler/?fbclid=IwAR1L-qL-VR-4L7irQRU4VVNWvUy6So8QSR0k8-DSg5wzdezDIaPeVORactE#Duracion_de_los_contratos

 

 

Jueves, 28 Febrero 2019 10:32

A la venta por 26 €.

Compraventas. Arrendamientos. Formularios. 

Cómpralo aquí

Jueves, 28 Febrero 2019 10:29

El nuevo decreto sobre alquileres que el Gobierno negocia con Podemos y otros grupos parlamentarios precisa el mecanismo para elaborar una estadística oficial de precios y abre la puerta a que las comunidades autónomas puedan acabar usándolo para limitar las subidas de las rentas o al menos desincentivarlas. Actualmente no existen estadísticas oficiales sobre precios de los alquileres que se firman. En un borrador que circula entre los negociadores, al que ha tenido acceso EL PAÍS, se detalla que el nuevo sistema de índices de referencia deberá elaborarse por parte de la Administración central "en el plazo de ocho meses" y que detallará anualmente los datos de rentas medias incluso por barrios y secciones censales. Sobre esa base, señala el texto que se negocia, las comunidades podrán elaborar índices propios, "a los efectos de diseñar sus propias políticas y programas públicos de vivienda".

En otras palabras, serían las comunidades, que tienen transferida la competencia en vivienda, las que tendrían la última palabra para legislar alguna fórmula que acote los precios o desincentive las subidas. En ese sentido se pronunció la semana pasada el secretario de Estado de Fomento, Pedro Saura, durante un desayuno informativo.

Pese a que Podemos había exigido sistemas para limitar los precios, fuentes de la formación se muestran poco conformes: señalan que para que las comunidades puedan efectivamente limitar las rentas, previamente sería necesario cambiar también el artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece que las rentas se pactan libremente entre ambas partes. Podemos puso sobre la mesa esa modificación, que el Gobierno rechaza porque hay dudas jurídicas sobre el hecho de hacerlo por decreto. Aun así, pese a que la formación morada considera que el decreto es insuficiente para limitar precios, parece dispuesto a apoyarlo por el resto de mejoras que recoge.

Los grupos negocian para intentar llevar el decreto al Consejo de Ministros este viernes, aunque si no lo logran podría ir otra semana. De momento las sensaciones que se trasladan son positivas y tanto el Gobierno como Podemos y otros grupos parecen dispuestos a pactar para evitar llegar a las elecciones sin haber modificado la legislación del PP. Aun así, Podemos evita decir claramente que votaría a favor y recuerda que todavía están negociando.

Una fórmula ambigua para los precios

La fórmula para influir en los precios es más vaga que la que se contemplaba en el acuerdo presupuestario entre Podemos y el Gobierno, donde se hablaba claramente de que "el objetivo" de los índices de precios era que los Ayuntamientos y las comunidades pudieran usarlos para "limitar las subidas abusivas del precio del alquiler". Pero esa ambigüedad es precisamente la que puede permitir que resulte aceptable para ambas partes, aunque el partido morado insiste en que no acepta la fórmula del Gobierno porque para introducir límites de precios harían falta otras modificaciones legales que no se incorporan. En el decreto que Fomento elaboró el pasado diciembre, y que el Congreso tumbó un mes después, no se hacía ninguna referencia ni siquiera al índice de alquileres y ese fue el motivo principal por el que Podemos se opuso a validarlo.

A su vez, la determinación de dar la última palabra a las comunidades autónomas (una fórmula no inédita en Fomento, que hizo lo mismo con las licencias VTC) puede contribuir al voto favorable de los nacionalistas. Como las Cortes se disolverán el próximo martes por el adelanto electoral, es la Diputación Permanente la que debe validar el proyecto en el plazo de un mes desde su entrada en vigor. Ese órgano lo componen 64 diputados, 33 de los cuales pertenecen a PSOE, Podemos, PNV, ERC, PDeCAT, Compromís y Bildu. El Gobierno necesitaría el apoyo de todos los nacionalistas, sin que más de uno de ellos se abstenga, para sacar adelante el decreto.

Estas son las principales novedades que recogería la nueva norma:

Índice de precios

La ambigüedad con que se describe para qué se usará el índice desaparece por completo desde el punto de vista de la recogida de datos estadísticos. El borrador establece con mucha precisión cómo se hará el depósito de la fianza. Este seguirá siendo una facultad de las comunidades, pero las que lo establezcan como obligatorio (actualmente todas salvo Asturias y Navarra) deberán registrar la dirección del piso arrendado, su año de construcción, si está reformado, su superficie, referencia catastral y calificación energética. También cuál es el importe de la fianza, si se han pactado garantías adicionales (un depósito), quién paga los suministros básicos de la vivienda y si está amueblada.

Duración y prórrogas

Cómo ya hacía el decreto de diciembre, este también establece que el plazo mínimo de alquiler sea de cinco años, frente a los tres actuales, y que se amplíe a siete si el arrendador es una persona jurídica (es decir, una empresa). Y, de igual manera, la prórroga que sigue a ese periodo mínimo se amplía a tres años. Pero el nuevo texto recoge una novedad importante en la manera en que esa prórroga se activa: ya no basta con avisar con un mes de antelación para resolver el contrato, el arrendador debe comunicárselo al inquilino al menos cuatro meses antes de la extinción. Si es el inquilino el que quiere irse, debe avisar dos meses antes.

Las subidas dentro del contrato, acotadas por el IPC

Este punto fue otro de los que más descontento provocaron en Podemos en el anterior decreto. Como pedía la formación morada, y se recogía en el acuerdo presupuestario que firmaron Pedro Sánchez y Pablo Iglesias en octubre, en los cinco primeros años de contrato (siete si el arrendador es una compañía) la renta anual no podrá actualizarse más de lo que suba el IPC. Este es otro logro de Podemos que acerca el acuerdo.

Nuevas protecciones para el inquilino

El nuevo decreto borraría de la Ley de Arrendamientos Urbanos las especificidades que recoge respecto a contratos que no estén registrados públicamente. Iguala así la protección y garantías de estos a los que sí lo están. Además, establece que el contrato no puede resolverse anticipadamente por necesidad del arrendador (en casos de que lo necesite para vivienda habitual suya, de sus hijos o cónyuge si cambian las circunstancias familiares) salvo que esa necesidad se especifique en el contrato desde el principio. Y también garantiza que, independientemente de lo que pactan las partes, si el titular del contrato muere el arrendamiento se subrogue en el resto de inquilinos de la vivienda cuando se trate de hogares en situación de vulnerabilidad, personas con discapacidad, menores de edad o mayores de 65 años. 

Gastos de inmobiliaria

Como ya hacía el decreto de diciembre, se intenta rebajar el coste que supone para el inquilino la firma del contrato. De nuevo se limita el importe del aval que el arrendador puede exigir como garantía adicional de la fianza a dos mensualidades. Pero en el pago de los gastos de inmobiliaria (habitualmente un mes más) deja claro que siempre que el piso pertenezca a una persona jurídica, será esta la que lo pague. Se elimina así la excepción, recogida en la norma que no prosperó, de que lo pague el inquilino si es este quien ha contratado los servicios de la inmobiliaria. Para Podemos, esa excepción abría la puerta a que las empresas de gestión de alquileres obligaran a los arrendatarios a asumir como propia la iniciativa de firmar el contrato a través de una inmobiliaria.

Desahucios

El borrador del decreto no solo modificaría la Ley de Arrendamientos Urbanos. Como el anterior, cambia otras normas que también inciden sobre los alquileres. Una de ellas es la Ley de Enjuiciamiento Civil, que determina el procedimiento a seguir en caso de desahucio. Sobre esto figuran tres novedades. La primera es que el juez deba comunicar a los servicios sociales de oficio cualquier procedimiento de desahucio. Esta era otra exigencia de Podemos a la que el decreto de diciembre no obligaba en todos los casos. La segunda es que, si los servicios sociales determinan que el inquilino está en situación de vulnerabilidad social, el lanzamiento se suspenda tres meses (en lugar de dos) para buscar una solución cuando el propietario del inmueble sea una compañía. La tercera es que obliga a los juzgados a fijar con mayor precisión, detallando día y hora, cuándo se va a proceder a un desahucio.

Incentivo a la bajada de precios

El texto que pretende aprobar el Gobierno también detalla con precisión una medida que podría ayudar a contener los precios por la vía del incentivo fiscal. A los cambios de la Ley Reformadora de las Haciendas Locales que ya preveía el anterior decreto, añade un nuevo supuesto. Los Ayuntamientos, tomando como referencia el índice oficial de precios, podrían así rebajar el IBI hasta en un 80% a los pisos que se alquilen por debajo de la renta media de la zona en que se ubican.

 

Fuente: https://elpais.com/economia/2019/02/26/actualidad/1551217017_927447.html?fbclid=IwAR3EdYVy5JclAWQsu9RtPvbPPjhzAV5W-hFyCogdFGXnqmFJs0q4wZAb5Ac

 

 

 

 

Jueves, 28 Febrero 2019 10:10

"El valor de tasación de una vivienda, y el precio que finalmente se paga por ella, tan solo coinciden en un 20% de los casos", afirma Jesús Duque, vicepresidente de la red Alfa Inmobiliaria. Y, tanto en el caso de que la valoración esté por encima, como por debajo del precio de compra, puede suponer serios inconvenientes para el comprador.

La obligatoriedad de contar con una tasación hipotecaria:

La tasación inmobiliaria es un certificado que exigen las entidades financieras para la concesión de un crédito hipotecario. Su finalidad es valorar el precio real de la vivienda, y garantizar que las condiciones de venta se ajustan a la realidad del inmueble.

Y para ello, se emplea el criterio de un técnico especializado e independiente. Este estudio coteja que los datos de la escritura coincidan con las características de la vivienda, y valora el precio de la propiedad en función de su tamaño, localización, antigüedad, calidad de los materiales, eficiencia energética, etc.

Qué pasa cuando la tasación está por encima del precio de venta:

"Esta es la situación aparentemente ideal para el comprador e incluso para los bancos" afirma el directivo de Alfa Inmobiliaria. La ventaja para el comprador es que le permite financiar mayor parte del precio que ha pagado por la vivienda, y la ventaja para la entidad financiera es que se asegura unos beneficios estables por su inversión durante los años que dure el préstamo, así como los aportados por la venta cruzada por la contratación de seguros del hogar, seguros de vida, etc. Todo ello ha llevado a que recientemente el Banco de España pidiera prudencia a las compañías para que no vuelvan las sobrevaloraciones al sector.

"Una tasación afecta a la operación durante muchos años, y la situación ideal es que el comprador cuente con, al menos, el 20% del precio total de la adquisición (precio de venta más los gastos añadidos obligatorios como los honorarios notariales, la inscripción en el Registro de la Propiedad, el IVA en el caso de una vivienda de primera mano, el impuesto de actos jurídicos y, sobre todo, el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP)", afirma Duque.

Además, existe otro riesgo. Si bien el precio de una vivienda debe ser fijado libremente por el propietario, pues así lo establece el principio de autonomía de la voluntad que rige nuestro ordenamiento jurídico en lo que respecta a los contratos privados, el precio de la vivienda no puede ser inferior a su valor fiscal. Y, en ese caso, las consecuencias para el comprador pueden suponer una penalización a la hora de liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Y si me valoran la vivienda por debajo del precio pagado

Si la tasación valora la vivienda por debajo del precio pactado en el contrato de arras también puede suponer un problema para el comprador. El banco le prestará menos dinero (hasta un 80% de la tasación) por lo que es necesario que este cuente con más ahorros.

"Cuando el comprador cuenta con unos ahorros muy al límite para abordar la operación, afirma el responsable de Alfa Inmobiliaria, nuestra recomendación es que añada al contrato de arras o señal, una cláusula que indique que recuperará su dinero si no puede abordar la operación porque la tasación ha sido significativamente más baja de lo previsto". También el experto advierte de que existe la posibilidad de pedir una revisión de la tasación o contratar una nueva valoración.

"En cualquier caso, afirma el responsable de Alfa Inmobiliaria, una red con más de 220 agencias inmobiliarias operativas por España e Iberoamérica, nuestra recomendación es antes de abordar una inversión de este calibre, se asegure el asesoramiento de un agente inmobiliario experto que pueda ayudarle a recorrer con éxito el proceso de la compra de una vivienda", concluye.

 

Fuente: https://www.inmodiario.com/187/27243/tasacion-precio-compra-hacer-cuando-estas-cifras-coinciden-casi-nunca-coinciden.html

 

 

Jueves, 28 Febrero 2019 10:09

La compraventa de viviendas escala puestos y se sitúa en el momento más alto desde hace una década. Las operaciones de compraventa de viviendas crecieron un 10,1% en 2018, lo que se traduce en que 515.051 viviendas cambiaron de propietarios el año pasado. Y la vivienda de segunda mano continúa en alza ya que el 82% de las viviendas transmitidas por compraventa en el pasado ejercicio fueron usadas, con un total de 422.531 viviendas, y el restante, 18% fueron nuevas, es decir, 92.520 propiedades, según datos del INE.

La compra de una vivienda es una decisión importante. Son numerosos los casos de personas que han adquirido una casa y, tanto por decisión propia como por una fuerza mayor, necesitan cambiar de propiedad. En esos casos, se plantea un nuevo debate que gira en torno a cómo afrontar una nueva compra si todavía se está pagando la vivienda anterior.

Ante esta disyuntiva, existen varias opciones como esperar a vender una para comprar con el consiguiente riesgo de perder la vivienda ideal si se demora el tiempo el venta; solicitar una nueva hipoteca y asumir el cargo de las dos al mismo tiempo, si bien las entidades bancarias solicitan que los clientes posean como mínimo un 20% del precio de compra y un 10% de los gastos, por lo que es necesario tener unos ingresos elevados para decantarse por esta opción; así como contratar una hipoteca puente, es decir, préstamos hipotecarios que permiten al usuario cambiar de una vivienda a otra y ganar tiempo para vender la primera.

Las hipotecas puente, conocidas popularmente como "de cambio de casa", posibilitan obtener hasta el 100% del precio de compra de la nueva vivienda y unificar ambos préstamos en uno. Estos productos tienen un periodo de carencia que varía entre los 6 meses y los 5 años, dependiendo de la entidad bancaria. Una vez vendida la antigua vivienda, la parte del préstamo de la casa original se cancela y se formaliza el préstamo con la nueva propiedad.

Una de las principales desventajas de las hipotecas puente es el riesgo de no vender la vivienda durante el tiempo estipulado de carencia y, por consiguiente, tener que asumir una hipoteca unificada durante tanto tiempo La venta de una vivienda varía mucho dependiendo de la zona y las características de la misma. Los plazos de venta pueden demorarse en muchas ocasiones y, hoy en día, se ha incrementado el riesgo de encontrarse con una deuda mayor si expira el periodo de carencia de la primera vivienda.

"Las hipotecas puente tienen menor popularidad entre los compradores y están ligadas al temor de que expire el plazo de carencia sin haber vendido la vivienda original", afirma Diego Paradinas, COO y cofundador de ProntoPiso. "El mercado demandaba nuevas soluciones prácticas que aportaran al comprador la garantía y tranquilidad de contar con el dinero en efectivo de su vivienda para hacer frente a la nueva compra, y es que hasta el momento que ProntoPiso entró en el mercado inmobiliario español la capacidad de acción del vendedor era más reducida".

ProntoPiso como alternativa a las hipotecas puente

Las nuevas compañías digitales vienen a aportar soluciones a diferentes necesidades. Es el caso de ProntoPiso, una compañía proptech especializada en property chain que garantiza la venta de las viviendas en menos de 90 días, que nace en octubre de 2017 de la mano del ecosistema emprendedor Antai Venture Builder, compañía que ha cofundado startups como Glovo, CornerJob o Carnovo, entre otras.

La compañía se plantea como una alternativa a las hipotecas puenteya que garantiza la venta de las viviendas en menos de 90 días. Transcurrido ese periodo, si no se ha vendido la vivienda la empresa adelanta el 100% del valor de mercado de la vivienda para que el propietario pueda comprar una nueva o hacer frente a la entrada de una hipoteca.

"ProntoPiso es sinónimo de tranquilidad puesto que con nuestra fórmula los vendedores reducen la incertidumbre y tienen la completa certeza de disponer del dinero de la vivienda, como máximo, en tres meses. Pensamos antes en las personas que en los propios inmuebles y nos ponemos en la piel del vendedor y futuro comprador acompañándolo en todo el proceso para que se centre en la nueva vivienda mientras nuestro equipo se encarga de trabajar en la mejor venta", concluye Paradinas.

 

Fuente: https://www.inmodiario.com/187/27268/formulas-para-afrontar-compra-nueva-vivienda-mientras-consigue-vender-anterior.html?fbclid=IwAR1cg-hxdnr85ztNYWU7pMpk9cvOeNyg6oD-SyJexHB5g6mnI74NHDQG_pw

 

 

Jueves, 28 Febrero 2019 10:06

La idolatría de la Exclusiva 1

En el artículo anterior (1)  hemos presentado la idea de la Exclusiva como una forma moderna de Idolatría. Y, a esta última, como una conducta errada de la inmobiliaria consistente en la veneración, admiración, embeleso, fascinación, entusiasmo, querencia excesiva etc., por aquel tipo de contrato.

Y anotábamos, cómo la idolatría impide el conocimiento científico de los hechos al sustituir la recta interpretación de los mismos por la creencia en ellos.

También describíamos la situación contraria a la Exclusiva, de las Agencias de Consumo, respecto de este tipo de encargo. Y sobre las últimas sentencias judiciales sobre este tema remitíamos a los artículos escritos en Inmonews.es.

Terminábamos aquel artículo con el desaconsejamiento  del uso de la Exclusiva en nuestras inmobiliarias… cuando el cliente de la agencia actuase como un consumidor o usuario.

…Lo que abre el caso de aquellos encargos en los que la exclusiva sí es posible y lícita, esto es, cuando el encargante NO actúa como consumidor sino como profesional.

 

Definición de Consumidor I

La última frase del párrafo anterior advierte de la necesidad de la agencia en conocer cuándo, el que nos encarga una compraventa, un arrendamiento u otro servicio inmobiliario, actúa o no como consumidor.

Y esto nos lleva al concepto de consumidor en general, el cual, ya lo advertimos, ha sufrido zarandeos varios por parte de nuestros legisladores.

En el lenguaje de mercadeo el concepto de consumidor está descrito con mayor claridad. En marketing, el consumidor es una persona u organización que consume bienes o servicios, que los productores o proveedores ponen a su disposición, por un precio. Los bienes o servicios pueden ser destruidos tras su adquisición –como cuando compramos fruta para ser comida- usados para la ocasión -como cuando tomamos un taxi-  o usado durante el periodo de vida útil-como ocurre con la adquisición de un móvil-, pero siempre, su adquisición, finaliza con el acto inicial de consumo.

Pero este concepto tan sencillo sufre de complicación cuando es objeto de legislación.

Nada mejor que para mostrar este aserto que acudir a la lectura del artículo (2) del profesor de Derecho Civil, D. José E Castañeda, titulado Nota breve sobre el concepto de consumidor.

De este texto anotamos: “La noción de consumidor que se encierra en este artículo —que es, según unos, concreta, y amplia para otros— viene determinada por la finalidad que se dé al hecho del consumo. Esto es, según se pretenda o no integrar el producto consumido en el mercado, ya que, como señala A. Bercowitz, «hay que entender que la referencia legal al destinatario final se relaciona con el mercado». En consecuencia, será consumidor, según la LGDCU, la persona que adquiera, utilice o disfrute bienes o servicios y cuyo fin no sea la integración de los mismos en el mercado, sino el consumo extra económico. Y, por contra, no será consumidor a los efectos de dicha Ley, la persona que adquiera, utilice o disfrute bienes o servicios con el fin de integrarlos en el mercado, con independencia de cuándo se lleve a cabo dicha integración, que podrá ser inmediata o futura, sin que haya plazo establecido, pues no en balde la Ley, en su art. 1.1, habla de «almacenar» estos bienes para su integración posterior en el mercado.”  (El subrayado es nuestro.)

Este magnífico artículo termina advirtiéndonos que: “No conviene perder de vista que estamos ante una materia tan dispersa e interdisciplinar como es todo lo relativo al consumo y al consumidor; que no hay una unidad conceptual sobre qué sea el consumidor, ni en la LGDCU ni en otros textos legales que hacen referencia al consumo y su sujeto, el consumidor; que no está resuelta la problemática existente a la hora de establecer la conceptuación de consumidor; quizá porque todo ello sea algo tan poliédrico como la propia persona humana que consume: (El) Consumidor.”(El subrayado es nuestro.)

 

Definición de Consumidor II

Una segunda fuente que deberíamos consultar es el artículo titulado: El concepto de consumidor en el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, del Catedrático de Derecho Civil de la Universidad Carlos III de Madrid: Antonio Cabanillas Sánchez. (3)

En ese documento el autor presenta el tema  estructuradoen varios apartados. En el segundo de ellos trata de la especialidad atípica que supone la contratación en la que interviene un consumidor, que se caracteriza “porque una de las partes contratantes, el consumidor, goza de una protección más enérgica que la que se dispensa a la otra”-la que provee el servicio-.

El apartado tres trata de la noción de consumidor en el Derecho comunitario: consumidores son “las personas físicas que actúan con un propósito ajeno a su actividad profesional. El uso privado de los bienes o servicios adquiridos y su utilización fuera de su actividad profesional constituye el aspecto esencial de la noción de consumidor.”

El siguiente apartado presenta la noción, muy genérica,  del consumidor en la Constitución Española.

En el cuarto, trata de la noción de consumidor en la ya derogada LGDCU  (Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios) y a su definición en ella, dedica extensos comentarios. Véase este: “Para calificar a un acto como de consumo o empresarial, lo decisivo es el uso o disfrute del bien adquirido: si el bien se adquiere para un uso personal, familiar o doméstico se trata de un acto de consumo, mientras que si es para un uso empresarial o profesional, no lo será.”  Sugerimos al lector la lectura pausada de estos párrafos.

A continuación detalla la noción general de consumidor del actual TRLGDCU (Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios) anotando sus múltiples matices y algunas diferentes apreciaciones. “El empresario o profesional merece la protección que se dispensa al consumidor o usuario cuando actúa en un ámbito ajeno a su propia actividad empresarial o profesional…” “… el comerciante queda al margen de la protección que se dispensa al consumidor cuando actúa con un propósito que se relaciona con su actividad comercial, empresa, oficio o profesión, lo cual implica que si el comerciante no actúa de esta manera, merece la protección legal que se otorga al consumidor o usuario.” “…Cuando se trate de un acto mixto, empresarial y privado, el supuesto ha de resolverse, como dijimos anteriormente, atendiendo a la finalidad a que el bien o servicio de que se trate haya sido destinado principalmente…”

En los apartados siete y ocho señala la consideración de consumidor y empresario en diferentes ámbitos y ya en el noveno expone sus conclusiones. Véase estas frases:  “…siendo muy difícil establecerlo, debido a que ni siquiera existe en el Derecho comunitario un concepto general y uniforme de consumidor. En este sentido, al no contarse con una definición única y polivalente de consumidor, es problemático delimitar el ámbito de aplicación del Derecho del consumo de las personas…” “…Las nociones varían en función del concreto sector que se pretende regular por cada Ley, aunque la existencia de una noción general como la que figura en el TRLGDCU determina que se aplique a la mayor parte de las materias en las que se plantea la protección del consumidor.”(El subrayado es nuestro.)

No es un consuelo pero la lectura de los dos textos mencionados deja claro en nuestra opinión que no deberíamos plantear nunca una demanda inmobiliaria basándonos en la calificación de un cliente como consumidor o no,  porque en ese campo hay dragones, es tierra peligrosa.

Y si lo sabemos ¿para qué transitarla?

 

La finalidad del Consumidor

Esa conclusión de que el carácter de actuar como consumidor o no, depende del destino final del acto de consumo, y que la personalidad del actuante no debe pesar en su calificación, puede chocar, pero es un hecho actual asegurado por las leyes.

Si el actual acto de consumo termina “saliendo del mercado” al menos durante un tiempo -y no es una fase más de un proceso productivo que continúa- lo actuado es un acto de consumo y por ello el actor es un consumidor.

Debe leerse un artículo excelente titulado: «El concepto de “consumidor”: evolución y actualidad» (4) que aclara estas cuestiones. De él anotamos:

“…la Sala asume el concepto de “consumidor” empleado por el TJUE (El Tribunal de Justicia de la Unión Europea), fijándose en el objetivo de la operación, y no a la personalidad del contratante,…”

“Por tanto, cabe concluir, que el concepto finalista de “consumidor” ha sido plenamente asumido tanto por el Tribunal, como por el TJUE; debiendo atender, única y exclusivamente, al propósito del contrato o destino de la operación, por lo que si éste es distinto del consumo privado, con independencia de que lo realice una persona física, no podrá ser considerado “consumidor”.(El subrayado es nuestro.)

 Veamos ahora la traducción de estas ideas a nuestro sector.

 

El Consumidor Inmobiliario

Para distinguir en Inmobiliaria la actuación de un prospecto como consumidor o no, ya sea este persona física o jurídica -ya se nos ha dicho que eso no es significativo a efectos de calificación del mismo como consumidor o no-, hay que atenerse a lo le pasa al inmueble o servicio contratado tras la probable adquisición. Si va a ser un escalón o etapa de un proceso productivo más amplio, el acto de consumo -la firma del contrato de compraventa o arrendamiento o el encargo de un trabajo profesional distinto a estos dos- NO debe de ser calificado como un acto de consumo. Por tanto en este caso si se podría predicar la Exclusiva.

Sería ejemplo de ello la compraventa de un solar edificable. Ser vendido por una persona física o jurídica y comprado por otra, jurídica o física, es indiferente a efectos de cualificación; lo que lo califica como acto empresarial y no de consumo, es que el proceso productivo continuará con el uso del solar como base de la construcción de un inmueble. Incluso la compra o arrendamiento de unas oficinas para la sede de una empresa debe de ser calificada como un acto empresarial y no de consumo porque en esas oficinas se colocarán las personas e instalaciones necesarias para el desarrollo de la actividad profesional de la empresa. Por el contrario, el encargo de una empresa a una agencia de una serie de viviendas en alquiler para alojar a sus trabajadores, sí es un acto de consumo porque el alojamiento de los trabajadores no es un elemento propio del proceso productivo.

En este último caso, y en la mayoría de los que se nos presentan en Inmobiliaria, los actos de compraventa o arrendamiento sí son actos de consumo porque concluyen, porque tienen un final, porque la gestión encargada se consume y la acción comercial no continúa en ningún proceso sucesivo que tenga a ese acto de consumo como base de trasformación. En estos casos, el inmueble cambia de propietario o usuario y las acciones comerciales tendentes a su venta o arrendamiento concluyen con el uso privado de los mismos -aunque más tarde, en otra ocasión, puedan volver a ser comercializadas-.

Pero volvamos al concepto poliédrico del Consumidor de D. José E Castañeda, ¿la compra de viviendas que luego serán base de una demolición o de una remodelación, sería un acto de consumo? … La compraventa actual termina sin duda con la firma pero van a ser la materia prima de un proceso productivo posterior, así que yo creo que la compra de esas viviendas NO serían en este caso actos de consumo. Pero las aristas del poliedro aparecen cuando se plantea que no es lo mismo la destrucción total de las viviendas compradas que otras que solo necesitan de una rehabilitación. Así que convendría examinar con cuidado cada situación concreta.

Pero sobre todo resolver una cuestión: si la exclusiva es ilícita para Consumo y casi todos nuestros encargos van a ser de consumidores y este concepto es poliédrico y cortante y por tanto sujeto a diferentes visiones… ¿para qué seguir por ese camino?

 

El Inmobiliario como consumidor y la Exclusiva

Cuando el encargante -el que va a firmar el encargo de trabajo ya sea este en venta o arrendamiento- lo hace  a un agente inmobiliario, si el objetivo del mismo es su consumo final -la venta del inmueble o la firma del arrendamiento- aquel está actuando como consumidor, con  independencia de la personalidad física o jurídica, pública o privada, que posea.   Si el encargo fuese la compra o el arrendamiento de un inmueble para que este fuese posteriormente incorporado a un proceso productivo posterior, NO estaría actuando como consumidor.

Establecido esto el agente inmobiliario debería:

a) Plantear el contrato de Exclusiva si el encargo es de mercadeo y no de consumo.

O bien:

b) Plantear el contrato de Agencia Única -o, en su imposibilidad, el de Nota de Encargo o más remotamente el encargo verbal- para el caso de actuar el encargante como un consumidor.

larada esta primera cuestión puede plantearse si esta disyuntiva lleva o no lleva al uso de la Exclusiva solamente en un caso reducido de casos.Y la respuesta es amarga para los creyentes en ella: Sí, así es: los contratos en exclusiva pueden llegar a ser minoritarios, pues la mayoría de los encargos los recibiremos de consumidores.

Pero es que, dado lo aristado de su uso, también debería ser así. Sin embargo, hace más de dos años que sabemos esto y no obstante la permanencia de la Exclusiva en nuestras inmobiliarias, como rutina habitual de trabajo, es un hecho mayoritario.

Y es que la fuerza de las creencias domina sobre el conocimiento de los hechos …y eso es, precisamente, idolatría.

Por ello hay que derribar los ídolos y sustituirlos por la Razón. Y esta nos dice que la exclusiva es discutible, discutida y peligrosa para la agencia cuando aquella llega a los tribunales. Y que existen caminos más seguros y eficaces para los encargos de trabajo, como es el contrato denominado Agencia Única. (5) Así que ¿para qué seguir el camino de la Magia y no el de la Razón?

 

Fuente: https://www.inmonews.es/quien-es-un-consumidor-inmobiliario/?fbclid=IwAR0Jm8PKzPFquSnv-_bsO13huKvF_ZXXtCL5mWD8iz-2-Ow_41NdqIh3peY

 

 

 

 

 

Acceso Colegiados

Mapa Web        Aviso Legal        Política de Cookies         © 2015 Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Jaén | diseño: DPF Producciones

 

 

Subir