RECONOCIMIENTO PROFESIONAL
En el mercado y ante las instituciones.
Noticias sobre el mundo inmobiliario.
A las familias españolas les sale más a cuenta pagar una hipoteca que un alquiler. En ninguna de las capitales españolas la tasa de esfuerzo para comprar una vivienda de 90 metros cuadrados supera el 33% de los ingresos familiares, el límite aconsejado por los organismos internacionales, cosa que no ocurre con el alquiler. De hecho, el arrendamiento ha disparado el esfuerzo necesario en el centro de ciudades como Madrid y Barcelona, lo que ha obligado a muchas familias y jóvenes a buscar alternativas de vivienda en la periferia de las ciudades, en municipios aledaños y en ciudades secundarias.
Además, en el caso de que una familia destinara ese máximo del 33% de los ingresos a la compra de una vivienda, en la mayoría de ciudades españolas sería posible adquirir más metros cuadrados que los que permite el alquiler de una casa similar. De hecho, con el mismo presupuesto la compra permite acceder a 35 metros cuadrados más que el arrendamiento en el caso de Madrid. En Barcelona son 30 metros cuadrados más.
La red inmobiliaria Century 21 España, con la colaboración de urbanData Analytics, presenta este miércoles en la feria inmobiliaria Barcelona Meeting Point estos datos con el objetivo de dar a conocer el esfuerzo financiero exigido a las familias españolas para acceder a la compra o alquiler de una vivienda en las actuales condiciones del mercado e identificar qué tipo de vivienda es la más adecuada teniendo en cuenta su renta disponible. El informe se basa en las rentas brutas medias por hogar y tiene en cuenta exclusivamente la cantidad destinada a pagar la letra del piso o el alquiler mensual. No contempla otros gastos que se derivan del régimen de tenencia (como los diferentes impuestos que deben pagar propietarios o inquilinos) ni tiene en cuenta que para pedir un préstamo hipotecario es necesario tener ahorrada una importante parte del importe total.
Así, resulta que comprar un piso de 90 metros cuadrados en la ciudad de Madrid supone una tasa de esfuerzo de un 27%, por debajo del 33% máximo recomendado. Con un precio medio de 3.416 euros por metro cuadrado, la compra cuesta a cada hogar 960 euros al mes (teniendo en cuenta una renta media mensual por unidad familiar de 3.568 euros). Si se ponen kilómetros de por medio, las cuentan mejoran: la tasa de esfuerzo es del 18% de Alcobendas y del 11% en Pozuelo de Alarcón (el municipio con las rentas más altas de España), recoge el estudio.
En cambio, alquilar dispara el endeudamiento. La renta que se paga por una casa de 90 metros en Madrid asciende a 1.419 euros mensuales, lo que supone un esfuerzo del 40%, por encima de lo aconsejable. “Demuestra que estamos ante una opción que excede las posibilidades reales de los hogares que deberían reducir las dimensiones de la casa, pudiendo alquilar tan solo 75 metros cuadrados”, apunta Ricardo Sousa, consejero delegado de Century 21 España. En cambio, en otros municipios de la región madrileña arrendar una casa de 90 metros cuadrados es bastante más razonable. Exige tasas de esfuerzo de entre un 29% de Getafe y un 13% de Pozuelo de Alarcón (la mayoría de los mercados están por encima del 20%).
¿Y qué vivienda podría comprar una familia en la ciudad de Madrid agotando esa tasa de esfuerzo máxima del 33%? Sería posible adquirir 110 metros cuadrados, es decir, optar por una casa de mayores dimensiones, mientras que en el alquiler implicaría prescindir de superficie, pasando de 90 a 75 metros. En tres de los municipios del área metropolitana de Madrid (Rivas-Vaciamadrid, Las Rozas y Pozuelo de Alarcón), se pueden incluso adquirir casas con más de 200 metros cuadrados, mientras que en los demás municipios la superficie varía entre los 150 y los 170 metros. En el alquiler, mientras que la capital obliga a prescindir de metros cuadrados, en los restantes mercados limítrofes permite ganar entre 10 y 140 metros cuadrados más, según la localidad. Este es el motivo por el que, tras meses de búsqueda, muchas familias abandonan la capital en busca de precios más asequibles.
En el caso de Barcelona, la compra de una casa de 90 metros cuadrados exige una tasa de esfuerzo de un 31%, por debajo de lo aconsejado. Aun así, es la capital española que más de aproxima a ese límite y que más ahoga la economía familiar. En alquiler, el acceso a esos 90 metros cuadrados agotaría el presupuesto y exigiría de las familias una tasa de esfuerzo del 44%, la más elevada del país. “Barcelona, junto con Madrid y Palma de Mallorca, son las tres capitales donde el esfuerzo supera lo máximo recomendado”, señala Sousa.
Si se huye de la ciudad y se apuesta por otros municipios barceloneses, resulta que alquilar una vivienda no está al alcance de las familias, ya que solamente en un municipio (Sant Boi de Llobregat) la tasa de esfuerzo queda por debajo de lo recomendado (31%). En Hospitalet de Llobregat, por ejemplo, la tasa de esfuerzo para arrendar 90 metros cuadrados iguala la de la capital, situado en el 44%.
En la compra, la región metropolitana de Barcelona presenta tasas de esfuerzo más elevadas que en la región de Madrid, entre el 26% (Hospitalet de Llobregat) y el 17% (Sant Cugat del Vallès). Así, sin superar el 33% de los ingresos de las familias, Barcelona es la única capital española donde no es posible adquirir más de 100 metros cuadrados: solo en torno a los 95. Del mismo modo, alquilar penaliza más: las familias solo podrán arrendar 65 metros (renunciando a 25 metros).
Palma de Mallorca es la capital que más se aproxima a Madrid y Barcelona en términos de revalorización del mercado residencial, presentando un precio medio de venta de 2.596 euros por metro cuadrados y una renta de 11,4 euros por metro y mes. Tomando de nuevo como punto de partida una casa con 90 metros, en caso de compra la mensualidad que se paga es de 739 euros, lo que se traduce en una tasa de endeudamiento del 25%, es decir, se mantiene dentro del presupuesto recomendado. En el alquiler, el escenario es bien diferente, ya que esa misma casa implica pagar una mensualidad de 1.023 euros. Es decir, con una tasa de endeudamiento del 34%. Por tanto, para cumplir los límites de su capacidad financiera, estas familias tendrían que revisar a la baja la superficie demandada en el alquiler - hasta los 85 metros cuadrados-. En la compra podría llegar hasta los 115 metros.
Excluyendo a Barcelona, es posible adquirir más de 100 metros cuadrados en las 15 capitales analizadas por Century 21 España y en dos tercios de ellas esa superficie supera incluso los 160 metros cuadrados, llegando al máximo de 345 metros en Mérida. Hay que destacar también Valladolid, Oviedo, Murcia y Toledo, donde tal superficie se sitúa en el umbral de los 200 metros cuadrados.
La junta directiva del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Jaén se reunió con Julio Millán para presentar el Plan “Atrae Jaén”, con el que se pretende impulsar y mejorar la actividad comercial en el centro de la ciudad. En encuentro dio lugar a la creación de una mesa de trabajo para llevar a cabo acciones con este fin.
El Colegio API de Jaén se viste de gala para recibir, como hecho histórico, la formación inmobiliaria más afamada de España. Se trata de los Cursos CRS.
Los dos primeros módulos se han impartido por el Instructor Alberto García Zafra , quien ha llenado la sede colegial.
El alcalde de la ciudad de Jaén, Julio Millán, acudió ayer a las jornadas organizadas por el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y la Asociación Profesional del gremio, celebradas en Hotel HO con motivo de la patrona Santa Teresa. En el acto también estuvo presente Diego Galiano, presidente de la institución en el municipio.
Más de sesenta miembros componen el Colegio Oficial de Jaén, que trabaja por la vertiente social e institucional de la entidad, con una vocación de apoyo al crecimiento económico de la ciudad y que colabora con los organismos ligados al sector inmobiliario y empresarial de la ciudad. El colectivo brindó, al equipo de Gobierno, su apoyo para impulsar el sector del comercio en el centro de Jaén, para lo que se abrió una vía de diálogo con el área de Comercio y Promoción Económica del Ayuntamiento.
El alcalde, Julio Millán, agradeció la valiosa colaboración para sumar en la búsqueda de sinergias entre empresarios y profesionales económicos de Jaén, que permitan, junto con la labor urbanística y administrativa del Ayuntamiento, generar las condiciones necesarias para la atracción de inversión, empleo y riqueza a provincia.
“Para nosotros es importante como premisa básica, y lo digo también a los que venís de los municipios de fuera, que somos la capital y esta debe sumarse al desarrollo de la provincia. La capital tiene que liderar ese proceso económico que ayude a salir de las situaciones de dificultad que tenemos”, afirmó Millán en el acto en honor a la patrona de del gremio.
La estabilidad y generar inversión es algo que el alcalde consideró “esencial” para el crecimiento económico: “Hemos optado por generar condiciones de estabilidad, de confianza que nos permita traer riqueza, proyectos, inversión y crear empleo en la ciudad de Jaén. Eso es un objetivo básico”. Además, explicó que es necesario unir fuerzas para conseguirlo: “Tenemos que trabajar de forma conjunta tanto empresarios, como los que representáis, los profesionales del sector, y también las diferentes administraciones públicas”.
“Hemos acordado algunas medidas, como recuperar la gerencia de urbanismo, activar las licencias de proyectos tanto privados como públicos que de alguna forma estaban parados, nos ayudarán a dinamizar la economía, que es fundamental, porque cuando se mueve el dinero se crean nuevos puestos de trabajo”, finalizó el alcalde de la ciudad en las jornadas que fueron organizadas por el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Jaén.
El precio es, sin duda, un factor fundamental a la hora de adquirir una vivienda. Estudiar el presupuesto y la capacidad de endeudamiento es básico antes incluso de empezar a mirar. Pero el esfuerzo que hay que realizar para poder pagarla es muy diferente en función de dónde nos encontremos.
En el conjunto de España se tardan 7,6 años de sueldo íntegro, según los datos del Sociedad de Tasación, pero existen grandes diferencias entre comunidades autónomas.
El índice de esfuerzo inmobiliario refleja el número de años de sueldo completo que una persona necesitaría destinar para comprar una vivienda. Para calcularlo se toma como referencia el valor de mercado de la vivienda y los ingresos medios brutos anuales en cada comunidad autónoma. Se trata, por tanto, de cifras aproximadas y a partir de precios y sueldos medios, pero ofrecen una buena idea.
Los datos de 2018 indican que en las Islas Baleares haría falta el sueldo íntegro de 15,4 años para pagar una vivienda. Es más del triple de la comunidad que requiere menor esfuerzo: en La Rioja es suficiente con 4,8 años de sueldo, una cifra cercana a los 4,9 de Murcia, los 5,2 de Aragón, y los 5,3 de Extremadura y Castilla-La Mancha.
Cataluña, con 8,4 años de media, y Madrid con 8,3 son las comunidades que requieren también de un esfuerzo por encima de la media nacional.
La evolución en los últimos dos años presenta una variación al alza pero limitada. En el conjunto de España, el índice de esfuerzo inmobiliario se situaba en 7,2 años en 2016, 7,4 en 2017 y 7,6 a finales de 2018. Por comunidades, destacan las subidas –de unas décimas– en Baleares, Cataluña y Madrid.
En todos los casos se está lejos del máximo registrado en 2006, cuando la media del país alcanzó los 13,7 años de sueldo para poder pagar una vivienda. En aquellos precios máximos destacaba también la cifra de Baleares, que llegó a los 23,5 años. Cataluña, con 15,7 años, el País Vasco con 15 y la Comunidad de Madrid con 14,9 fueron las otras comunidades con esfuerzos máximos más altos.
Andalucía, Canarias y Cantabria se situaron en torno a los 13 años, y Murcia, la Comunidad Valenciana y Castilla-La Mancha alrededor de los 12. Solo Asturias, con 9,5 años de media, se situó por debajo de la década en aquellos momentos.
Durante el segundo trimestre de 2019 la actividad del sector inmobiliario de nuestro país registró un crecimiento anual del 1,95%.
El Colegio de Registradores de la Propiedad ha adelantado que la actividad inmobiliaria en España se sitúa en valores de 2004. En concreto, esta institución confirma que durante el segundo trimestre de 2019 la actividad del sector inmobiliario de nuestro país registró un crecimiento anual del 1,95%, cifra muy por debajo del 5,82% logrado entre enero y marzo.
La evolución se ha apoyado, según los registradores, en el área de propiedad, que creció el 2,3%. Dentro de ella fue fundamental el aumento experimentado en el número de hipotecas. Con relación al área mercantil, sostienen que el crecimiento fue mucho más moderado, del 0,76%. El mismo estuvo sustentado básicamente por el sector inmobiliario, ante la estabilización del sector de la construcción durante el trimestre.
En lo que respecta a las ciudades de más de 50.000 habitantes, este indicador descendió un 7,9% en el periodo analizado.
Según ha publicado el Ministerio de Fomento, entre abril y junio el precio medio del metro cuadrado del suelo urbano se situó en los 164,5 euros, un 0,9% más que en el mismo periodo del año anterior y un 3% más que en el primer trimestre de 2019. En lo que respecta a las ciudades de más de 50.000 habitantes, este indicador descendió un 7,9% en el periodo analizado.
En concreto, los precios más elevados se registraron en Madrid (464,3 euros por metro cuadrado), Barcelona (424,7 euros), Baleares (395,9 euros) y Córdoba (322,6 euros). En el lado opuesto se situaron las provincias de Toledo (72,5 euros por metro cuadrado), Zamora (97,6 euros) y A Coruña (101,1 euros). El número de transacciones realizadas en el segundo trimestre del año fue de 3.638.
El 18,7% de las transacciones de compraventa de vivienda libre en España tienen como titular una persona extranjera.
Según datos del Ministerio de Fomento el número de transacciones inmobiliarias de vivienda libre de extranjeros residentes en España durante el primer trimestre alcanzó los 3.535 millones de euros suponiendo un 6% con respecto al mismo trimestre de 2018.
Durante estos últimos ocho años se ha multiplicado por tres el valor de la inversión extranjera en vivienda en nuestro país.
Cómo se puede observar en la tabla un 87,6% corresponde a vivienda de segunda mano y solamente el 12,4% corresponde a vivienda nueva.
Se observa que el número de extranjeros compradores de vivienda ha aumentado progresivamente en los últimos años, alcanzando en el primer trimestre la cifra de 23.190 transacciones.
La mayor parte corresponde a extranjeros residentes y el tipo de vivienda que adquieren es de segunda mano, con un porcentaje de transacciones de vivienda nueva situada entorno al 10%, específicamente el último trimestre este porcentaje ha bajado al 7,6%, con 1.773 viviendas nuevas.
Durante el primer Trimestre de 2019 podemos observar que el 12,20 % del total son compradores extranjeros y su nacionalidad corresponde en un 13,79% al Reino Unido que actualmente son los que más compran vivienda en España, un 7,56% corresponde a franceses, un 6,89% a Alemania, un 6,14% Marruecos y Rumanía con el 6,12% del total de extranjeros.
Las nacionalidades con mayores incrementos de compraventa de vivienda son Marruecos, Irlanda, Dinamarca y Rusia. Y en el lado de las caídas destaca Suiza, seguida de china y Noruega.
La vivienda subió de media en España un 3,8% respecto al mismo periodo del 2018.
El precio medio de la vivienda terminada, nueva y usada en España ha registrado un incremento general del 3,8% en el tercer trimestre del año, según los datos del Ministerio de Fomento.
Cómo podemos observar en la tabla el precio medio de la vivienda libre mantiene un incremento a lo largo de los últimos cuatro años y especialmente en el último trimestre del 4,4% alcanzando 1.636 €/m2 en el primer trimestre.
Respecto al precio de la vivienda libre y protegida se observa que el precio de vivienda libre es un 45% superior al de la protegida.
En el siguiente gráfico podemos observar que en los últimos cuatro años se produce un incremento interanual continuo en el precio de la vivienda libre aunque de forma muy moderada alcanzando en el último trimestre un 4,4%.
Por lo que concluimos que el precio de la vivienda libre, tanto de nueva construcción cómo usada con más de cinco años de antigüedad ha experimentado ligeros incrementos en el primer trimestre del 4,1% y del 4,4% en la tasa interanual respectivamente.
En el mercado y ante las instituciones.
En nociones generales del ejercicio de la profesión.
Podrás adherirte a los Convenios que firme tu Colegio y el Consejo General para la contratación de servicios profesionales y otras materias en condiciones ventajosas para los colegiados.
Cada colegio tiene contratada una póliza de RC para cubrir la responsabilidad civil por la actuación de sus colegiados a la cual te puedes adherir de forma voluntaria.
Arrendamientos Urbanos, Contratación, Valoraciones, Fiscalidad, Marketing, Propiedad Horizontal,… bien a través de tu Colegio o bien a través de la formación que ofrece el Consejo General.
Podrás pertenecer al turno de peritos judiciales para ser designado por los Tribunales como perito judicial, al objeto de dictaminar a cerca del valor de una finca o derecho inmobiliario.
Para mantenerte actualizado de todas las novedades que afectan al mercado inmobiliario, tanto a través de tu Colegio como a través del Consejo General.
Fuente: https://consejocoapis.org/ventajas-de-estar-colegiado/
Los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria son instituciones con reconocimiento legal (RD 1294/2007), con prestigio y larga trayectoria en el sector, y con presencia en todas las provincias de España. Su marca tiene una excelente implantación en el mercado y está protegida y patentada por el Consejo General de Colegios.
Con el apoyo API surge la asociación ASAPI Jaén para permitir el acceso en condición de asociados a más profesionales cualificados, que se nutrirán también de los servicios, herramientas y utilidades que ofrece el Colegio como socio institucional.
Por ello ser asociado del colectivo API implica que todo son ventajas:
✓ Prestigio: Pertenecer al colectivo de operadores inmobiliarios más importante de la provincia de Jaén.
✓ Imagen: Pagina web, redes, logo identificativo y carnet profesional ASAPI.
✓ Operatividad: sede, sala de actos, administración.
✓ Seguridad: seguro de responsabilidad civil obligatorio.
✓ Colaboración: servicio SENIN para intercambio de ofertas y demandas.
✓ Escaparate compartido: Bolsa de inmuebles compartidos - BIC Jaén.
✓ Herramientas: Método valoración Inmobiliaria (MVI), Punto Información Catastral (PIC), Programa de gestión, Programa de valoración (APIVALORA).
✓ Ética: código deontológico de obligado cumplimiento.
✓ Formación profesional: charlas, jornadas y congresos API.
✓ Utilidades: Beneficiarse de todos los convenios firmados por COAPI Jaén.
Más información en: www.coapijaen.es/asapi/
El mercado del alquiler residencial es la última gallina de los huevos oro del inmobiliario español. Mientras la compraventa de viviendas se estabiliza, el arrendamientosigue ofreciendo nuevas vías para obtener beneficios y maximizar las rentabilidades, de ahí que cada vez haya más fondos e inversores privados dispuestos a exprimir el mercado y sacarle el máximo jugo.
La última tendencia de ese interés se llama build to rent -construir para alquilar- y empieza a atraer a a grandes fondos institucionales, principalmente internacionales, ante el auge del alquiler y la escalada de las rentas que se registra en nuestro país.
El mecanismo es sencillo: los inversores adquieren edificios de viviendas construidos específicamente para ser arrendados y que generen una rentabilidad objetivo sobre el capital invertido. "La rentabilidad que ofrece a nivel general el mercado del alquiler en España se sitúa entre el 5% y el 6%, cifras que hacen referencia al parque de viviendas en régimen de alquiler en manos de particulares", un mercado no profesionalizado, tal y como apuntan desde la consultora Knight Frank. Dichos fondos "dirigen sus estrategias a la obtención de unas rentabilidades netas objetivo entre el 3,5% y el 4%" en los principales mercados, como Madrid o Barcelona. La firma identifica un negocio incipiente en varias ciudades y constata que "hay muchos inversores que ya están ya muy interesados en impulsarlo".
Pese a que el sentimiento de propiedad sigue muy arraigado entre los españoles, la última gran crisis empujó a muchos ciudadanos al régimen de alquiler. Las dificultades económicas y laborales, el endurecimiento de las condiciones para obtener una hipoteca y el cambio sociocultural de las nuevas generaciones ha provocado un cambio en el escenario residencial del país.
Desde 2010, el porcentaje de población que vive de alquiler se ha elevado desde el 20,2% hasta el 22,9% de la actualidad y eso, además, ha presionado los precios al alza. Según los datos de la consultora recogidos en el informe Private Rented Sector 2019, el precio medio del alquiler en España se incrementó en 2018 un 20% respecto a 2007, con Madrid y Barcelona a la cabeza. Sus previsiones apuntan que la tendencia se mantendrá, con una demanda de alquiler que crecerá a un ritmo de 90.000 viviendas por año.
La escasez de suelo disponible y los retrasos en la concesión de licencias hacen complicado pensar que el mercado pueda dar respuesta a esa demanda, pero "un porcentaje cada vez más alto de esa demanda estará cubierto por fondos e inversores institucionales", apunta Carlos Zamora, director de Residencial de Knight Frank. "Se trata de una profesionalización de la gestión y del mercado", añade Humphrey White, director general de la firma en España.
Gigantes como Blackstone o Cerberus se han convertido en los últimos años en los mayores caseros del país y muchos ven en ellos a los culpables de la vertiginosa subida de los precios de arrendamiento. Lo cierto es que este tipo de fondos y empresas especializadas poseen apenas un 5% del parque de viviendas de alquiler en España, mientras que el 95% restante está en manos de particulares y pequeños propietarios.
Frente a las voces críticas, otras ven en la inversión privada y en el build to rent una vía para agitar la competencia y frenar la remontada de los precios.
La otra parte de esta ecuación la completan las promotoras. "Los operadores especializados en alquiler se han convertido en un nuevo público objetivo para promotoras", reconocen desde Metrovacesa. "El creciente interés de los inversores profesionales por este tipo de operaciones nos ha permitido identificar varios proyectos complementarios con la promoción residencial tradicional, por lo que no descartamos cerrar nuevos acuerdos como el alcanzado con Ares Management", asegura a EL MUNDO. La promotora vendió un portfolio de 121 viviendas para alquiler al fondo estadounidense en una operación cerrada en el primer trimestre del año por 29 millones de euros.
Otra de las grandes promotoras en Bolsa, Aedas Homes, cerró en abril con el mismo fondo un acuerdo para el desarrollo y entrega de hasta 500 viviendas en cuatro proyectos residenciales destinados al alquiler. Según David Martínez, CEO de la compañía, este tipo de promociones facilita el acceso a la vivienda, sobre todo a los jóvenes, atiende a una creciente demanda y profesionaliza el mercado. "Dada la concentración y ubicación de nuestro banco de suelo, estudiaremos más oportunidades de negocio siempre que aporten valor".
Neinor Homes admite que vender promociones a fondos "es una opción que estamos estudiando", si bien su línea roja es que se respete su margen promotor, "entre el 24% y el 28%".
Una de las claves del modelo build to rent radica en la tipología de viviendas que se construyen para el alquiler. Tal y como recoge el informe Private Rented Sector 2019, el diseño juega un papel "decisivo, tanto para optimizar el producto como para crear viviendas con un carácter distinto, creando un entorno rico y variado que atraiga a una gran variedad de usuarios".
Los edificios están pensados para generar una sensación de confort y comunidad para el inquilino e incluyen gran variedad de zonas comunes, que van desde espacios de trabajo hasta terrazas comunitarias y gimnasios. "Todos estos aspectos juegan a favor de la retención a largo plazo de los arrendatarios y reduce la tasa de desocupación de los inmuebles, lo que tiene un impacto directo sobre los ingresos operativos netos" de los caseros.
El alquiler se concibe así como un servicio integral. En este contexto, las viviendas reducen su tamaño -los productos más demandados tienen una superficie inferior a 70 metros cuadrados- y potencian su atractivo mediante la oferta complementaria. Esta estructura permite, por un lado, que el inquilino disponga de sus espacios y, por otro, que el inversor obtenga rentabilidades más atractivas y genere rentas mensuales asumibles para el mercado.
"Antes, este tipo de iniciativas surgían cuando un promotor no había logrado vender las viviendas de un bloque y las ponía en alquiler", explica Jorge Sena, socio y director del Área Comercial de Knight Frank; ahora se trata de proyectos concebidos para el arrendamiento desde su origen. "Son activos anticíclicos, con una alta rotación que garantiza índices de ocupación altos y estables y reduce los riesgos", añade.
Las coronas de Madrid y Barcelona son las ubicaciones más atractivas por el balance entre riesgo y rentabilidad, y prima que exista una buena conexión por transporte público y privado con los centros de las ciudades.
Fuente: https://www.elmundo.es/economia/vivienda/2019/06/27/5d134e9dfc6c83e2348b4684.html
Como el tiempo, la exclusiva siempre ha estado ahí. Y está, en otros ámbitos de la Distribución de bienes, viviendo perfectamente con otros tipos posibles de actuación de los intermediarios.
Pero en nuestro sector siempre ha estado acompañada de la desconfianza de los consumidores.
También es conocido el incremento que la exclusiva ha gozado en los últimos años. Y de la buena fama que ha logrado entre los propios inmobiliarios.
Pero hete aquí que en mayo de 2016, AECOSAN, La Agencia Española de Consumo y Seguridad Alimentaria y Nutricional, elaboró un informe de respuesta a una consulta del Departamento de Consumo de la Junta de Andalucía, precisamente sobre la exclusiva y sobre el importe de la cláusula penal en caso de incumplimiento del propietario.
De ello, hemos informada con mucho detalle en otras publicaciones anteriores tales como:
https://www.inmonews.es/malos-tiempos-para-la-exclusiva/
https://www.inmonews.es/exclusivas-no-dice-aecosan/
Así que no insistiremos en ello. Solo resumiremos su conclusión:
“Se considera abusiva la cláusula incluida en un contrato de corretaje por medio de la cual el propietario de un inmueble se compromete a no realizar ninguna gestión por sí mismo encaminada a la venta o arrendamiento del mismo, estableciéndose que en caso contrario la agencia inmobiliaria podrá exigir el importe de la comisión pactada, aunque no haya intervenido en la operación o negocio, así como la práctica de las agencias inmobiliarias de exigir el cobro de la totalidad de la comisión pactada en caso de que el oferente del inmueble realice de forma directa la venta o arrendamiento durante el período de exclusividad pactado”
Durante estos dos últimos años hemos estado predicando sobre esa normativa de consumo a todos nuestros lectores y clientes, aconsejando el paso a la forma de encargo llamada Agencia Única, si bien con algunas extensiones o aditamientos que la hacen una herramienta todavía más poderosa
Pero a pesar de nuestras prédicas, y de las de otros conocedores de la situación a partir de la resolución de Consumo aludida, el sector ha seguido incólume en sus creencias.
Sin embargo, la reciente sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 10 de mayo de 019, 263/2019, ha sido como un relámpago en una noche de tormenta. Se ha extendido hasta el infinito y más allá.
La sentencia la estamos estudiando para presentar un artículo detallado sobre la misma, pero mientras tanto diremos que en ella se determina que:
El Tribunal Supremo no ha proscrito la posibilidad de pactar la exclusiva en los contratos de mediación, a pesar de la postura contraria de muchas audiencias provinciales.
Y también que: “no se considera desproporcionada la indemnización pactada”. Una cantidad que en este caso era igual que la cantidad de honorarios pactados.
Y más cosas pero las dos señaladas comprobará el lector que son totalmente opuestas a la resolución de consumo de la que hemos hablado.
La antinomia es pues total, al menos en esos dos aspectos:
Consumo: Tribunal Supremo
Exclusivas, No vs. Se puede pactar la exclusiva
Indemnización = 100% Indemnización = 100%
de los honorarios es de los honorarios NO es
una cláusula abusiva vs. es una cláusula abusiva
Inmediatamente las salvas de pólvora, -y en algunos casos con bala, no se han hecho esperar y tanto del bando de los consumidores como el de los inmobiliarios, los comentarios a la sentencia han estallado.
1 Olvidarse de la Exclusiva hasta que el temporal amaine.
2 Y usar en su lugar el encargo de Agencia Única con extensiones.
Seguro que sí, pero lo que no es claro, es en qué sentido lo hará.
¿Y si se produce una segunda sentencia del Supremo —igual en esos dos puntos— a esta primera? ¿Creará entonces Jurisprudencia?
Es lo más probable.
Pero ocurra o no ocurra, si ocurre, esto tendrá probablemente poco recorrido, exactamente 1.281’36 km.
Esa es la distancia que en la web (https://www.gopili.es/tren/ruta/tren-madrid-estrasburgo-t22350-24495.html) se indica como distancia en tren hasta la capital europea. Y es que ahí, frente al tribunal Superior de Justicia Europeo, donde tarde o temprano llegará la disputa. Y es ahí donde, en materia de consumo, la Justicia española ha perdido más de una batalla.
Nadie puede adivinar el futuro, pero sí estimar probabilidades de ocurrencia. Así que me temo que las posibilidades de una nueva derrota no son escasas.
Siga con salud y busque refugio a la intemperie legal, en la Agencia Única con extensiones.
Miguel Villarroya Martín
Javier Martínez de los Santos
El Tribunal Supremo establece en su sentencia STS 263/2019 de 10 de mayo de 2019, que las cláusulas de exclusividad entre particulares e inmobiliarias deben cumplirse siempre y cuando estas tengan una redacción del contrato clara y comprensible, con términos sencillos. Y se establezca un justo equilibrio entre las obligaciones de las partes.
De esas obligaciones, la inmobiliaria se compromete a desarrollar una intensa actividad para facilitar la venta de la vivienda, mientras que el propietario se obliga a respetar la exclusiva durante un período determinado, no vendiendo por su cuenta y estableciéndose una compensación económica para el caso de incumplimiento.
Para Itziar Marín presidenta de CECUMADRID “esta sentencia viene a aclarar una situación controvertida y con diferentes pronunciamientos judiciales».
«El concepto debe ser muy claro y definir aquellos conceptos que definen dicha exclusividad, como el tiempo de la exclusiva y la cantidad que se abonará a la inmobiliaria”.
Desde esta asociación de consumidores se recuerda algunos aspectos importantes si contratamos los servicios de una inmobiliaria para que los consumidores dispongamos de toda la información necesaria.
La venta de nuestra casa podemos hacerlo nosotros mismos o acudir a una inmobiliaria para que realicen un trabajo de mediación y promoción de nuestra vivienda en el mercado.
Si optamos por acudir a una inmobiliaria o a un agente inmobiliario, debemos saber que podemos optar por una sola inmobiliaria o agente como única encargada de la venta o podemos hacerlo a través de varias, incluyendo los posibles compradores que podamos conseguir por nuestra cuenta.
Las dos posibilidades son viables, pero debemos saber cuáles son sus diferencias y establecer las principales pautas de cada actividad en un contrato.
La época de verano es la principal del año donde se intensifican la compraventa de viviendas. Si optamos por poner a la venta o alquilar un inmueble a través de sólo una agencia inmobiliaria, ésta será la única autorizada para promover la operación a través de todos los medios que considere convenientes.
“Esta exclusividad se regirá a través de un contrato que debe contener, entre otros conceptos, el precio del inmueble, la comisión que se cobrará en el momento de la venta y el plazo de la exclusividad”, aclara Marín.
Durante ese plazo la inmobiliaria o agente utilizará todos los medios legales que disponga para promover la venta o alquiler. Normalmente las agencias comparten esas propiedades con otros agentes para ampliar el mercado y vender más rápido.
En todo caso esos acuerdos son entre empresas y no debe modificar la comisión acordada con el propietario.
El contrato firmado debe garantizar que, durante el tiempo de la exclusiva, el vendedor buscará al posible comprador. Si pasado el tiempo establecido no se ha realizado la venta, se puede cancelar el contrato de servicios suscrito sin pagar ninguna comisión.
En cualquier caso, y como en todo contrato, siempre se puede rescindir, aunque, tal y como indica la última sentencia del Supremo, se debe indemnizar a la inmobiliaria por el trabajo realizado hasta el momento de dicha rescisión.
Para Marín “hay que desconfiar de aquellos agentes inmobiliarios que no puedan acreditar su condición, al igual si nos piden dinero por anticipado en cualquier momento de esta relación profesional. Siempre se paga al finalizar vender la casa”.
Esta experta explica a Confilegal que estamos hablando de una opción que no es la única “tampoco tiene, por ello un carácter obligatorio. No podemos olvidar que hay inmobiliarias que trabajan sin exclusividad y también lo hacen muy bien”.
En el caso de repartir esa exclusividad entre varias agencias “hay que definir bien en diferentes contratos lo que les pedimos”.
Podemos optar por la no exclusividad bien porque vendemos o arrendamos nosotros mismos bien porque ponemos en venta o alquileruna vivienda en más de una inmobiliaria o agente, pero sin que exista ningún compromiso de tiempo firmado.
En este caso el agente inmobiliario toma la propiedad como una más en su catálogo, sin ofrecer estudio de precios ni compartir la propiedad con otras agencias inmobiliarias.
En ambos casos, el contrato hay que revisarlo por un experto en estos temas para que no quede ninguna duda de lo que se está firmando.
“Muchos ayuntamientos tienen un servicio gratuito que ayuda a la gestión de las ventas o también a resolver dudas relacionadas con el alquiler de las viviendas”, indica Marín.
Para Itziar Marín cada asunto de ese tipo de relaciones profesionales es muy especial, son relaciones de cierta complejidad “hay temas que acaban en el juzgado y otros que se pueden negociar y llegar a un acuerdo. En esta oportunidad la inmobiliaria se conforme con una cantidad por el trabajo realizado, cuando se rompe dicha relación profesional”.
En otras ocasiones, “esas reclamaciones de interponen porque el consumidor piensa que el intermediario inmobiliario no está haciendo todo lo necesario para la venta de esa vivienda».
«Tiene que ver con que no hay un posicionamiento en redes sociales adecuado del producto o, en otros casos, no hay excesivo interés. Se quiere romper el contrato para ir a otra agencia”, aclara nuestra interlocutora.
En la situación actual, ahora el peso de las redes sociales e Internet es mayor, “de cada diez ventas, siete se apoyan en Internet, como parte clave de esa estrategia de venta”.
Desde CECUMadrid se insiste en que “se tenga acuerdos firmados en cuanto a comisiones y demás servicios que debe ofrecerte el experto inmobiliario”.
Otras cuestiones importantes tienen que ver con asegurarse que las diversas agencias que promocionan la venta de tu casa ofrecen la misma información.
Al mismo tiempo parece necesario realizar un análisis propio para fijar el precio adecuado de tu propiedad. Fijar un precio adecuado es clave para vender o alquilar bien y rápido nuestra vivienda.
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